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登録免許税とは、土地・建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行いますが、このときに必要となる税金(国税)のことです。住宅購入時に、必ず必要となる諸費用の一つですが、かなりの額になることもあります。
そこで、一定の住宅用家屋を取得し居住用とした場合、持家所得の施策を図るために、登録免許税の軽減措置が講じられています。
具体的には、以下の3つがあります。
住宅用家屋の所有権の保存の登記(家を建てて初めてする登記の場合)
まず、住宅用家屋としての要件があります。
・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に新築した家屋又は取得した建築後使用されたことのない家屋であること
・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
・当該家屋の床面積が50㎡以上であること
・区分建物(マンションと思ってください)については、耐火建築物、準耐火建築物、又は一団の土地に集合的に建設された家屋で準耐火建築物に準ずる耐火性能を有するものとして国土交通大臣の定める基準に適合するものであること
次に手続き要件として
・上記の住宅用家屋の要件について、市町村長等の証明を受けたものであること
・当該住宅用家屋の新築又は取得後1年以内に登記を受けることがあります。
これらの要件を満たすと、住宅用家屋の保存登記については、登録免許税が不動産価額の0.4%から0.15%に軽減します。
住宅用家屋の所有権の移転の登記(既に保存登記がされている場合)
住宅用家屋として、以下の要件があります。
(ア)建築後使用されたことのない住宅用家屋の場合
・取得原因が「売買」「競売」であるもの
・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に新築した家屋
又は取得した建築後使用されたことのない家屋であること
・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
・当該家屋の床面積が50㎡以上であること
・区分建物については、耐火建築物、準耐火建築物、又は一団の土地に
集合的に建設された家屋で準耐火建築物に準ずる耐火性能を有するも
のとして国土交通大臣の定める基準に適合するものであること
(イ)建築後使用されたことのある住宅用家屋の場合
・取得原因が「売買」「競売」であるもの
・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に取得した家屋
であること
・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
・当該家屋の床面積が50㎡以上であること
・取得の日以前20年(構造によっては25年の場合もあります)以内に建築さ
れた家屋であること
・区分建物については、耐火建築物又は準耐火建築物であること
手続き要件は①と同じです。
これらの要件を満たすと、住宅用家屋の移転登記については、登録免許税が不動産価額の2%から0.3%に軽減します。
住宅取得資金の貸付け等の抵当権設定登記
住宅用家屋として、以下の要件があります。
(ア)家屋が新築の場合
・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に取得又は増築
した家屋であること
・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
(イ)建築後使用されたことのない家屋の取得の場合
・①と同じ
(ウ)建築後使用されたことのある家屋の取得の場合
・②と同じ
手続き要件は①と同じです。
これらの要件を満たすと、家屋の新築若しくは増築又は取得のための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記については、登録免許税が不動産価額の0.4%から0.1%に軽減します。
抵当権者(銀行が多いでしょう)と不動産の所有者(登記名義人)の共同で登記申請します。
必要な書類としては
登記原因証明情報(弁済証書)登記識別情報または登記済証資格証明書(会社の登記事項証明書)委任状(司法書士に依頼する場合)
があります。
なお、税金(登録免許税)として、不動産1個につき1,000円が必要です。
被担保債権とは、担保される債権のことです。根抵当権は、債権者と債務者の取引から生ずる債権を担保するために利用されるため、取引とは関係ないものを担保することはできません。
根抵当権で担保される不特定債権(被担保債権)の範囲は、下記のようなものがあります。
債務者との特定の継続的取引から生ずる債権電機製品供給契約、リース取引契約、特約店販売契約 債務者との一定の種類の取引から生ずる債権手形割引取引、消費貸借取引、銀行取引、売買取引、請負取引 特定の原因に基づき、債務者との間に継続して生ずる債権酒税債権のような税債権、継続的に発生が予想される不法行為(工場の廃液による損害、鉱物の採掘による鉱害等)による将来の損害賠償債権 債務者との直接取引によらず取得する手形上もしくは小切手上の債権 特定債権年月日貸付金、年月日売買代金のような特定債権も①〜④の不特定債権と合わせ債権の範囲とすれば可能
根抵当権の譲渡とは、根抵当権の把握する枠支配権を絶対的に他に譲渡するものです。根抵当権の譲渡には、①全部譲渡、②分割譲渡、③一部譲渡の3種類があります。
例えば、根抵当権者をA(極度額1,000万円)、債務者をB、設定者(不動産の所有者で、債務者と同じ場合もあります)をC、受益者をXとすると、
①全部譲渡 → Xが極度額1,000万円の根抵当権の単独権利者となります。
②分割譲渡
→ Aが3割をXに譲渡すると、Aが極度額700万円、Xが極度額300万円の
同順位の根抵当権を取得します。
③一部譲渡
→ AXが極度額1,000万円の根抵当権を共有します。
となります。
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宮崎県宮崎市にある、くまもと司法書士事務所と申します。令和3年9月27日より、新事務所へ移転いたしました。場所は、老松通りの裁判所前交差点より県庁楠並木通りに入って左角から2軒目のスマートな3階建物の2階になります。また、宮交バス停[裁判所前]から徒歩1分、宮崎駅から徒歩10分の立地です。駐車場は、建物1階がビルトイン駐車場となっております。取扱業務は、相続・遺言・贈与、不動産登記(土地・建物の名義変更)、会社設立・商業登記・企業法務、裁判手続き、債務整理(借金相談)、過払い、破産・再生、成年後見、法律相談等です。
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