不動産登記 Q&A

不動産登記に関しまして、『よくあるご質問』をまとめました。

所有権保存・移転・更正 Q&A

抵当権 Q&A

根抵当権 Q&A

Q 住宅用家屋を購入する場合、登録免許税の軽減措置があると聞いたのですが、どのようなものなのでしょうか?

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登録免許税とは、土地・建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行いますが、このときに必要となる税金(国税)のことです。住宅購入時に、必ず必要となる諸費用の一つですが、かなりの額になることもあります。

そこで、一定の住宅用家屋を取得し居住用とした場合、持家所得の施策を図るために、登録免許税の軽減措置が講じられています。

具体的には、以下の3つがあります。

  1. 住宅用家屋の所有権の保存の登記(家を建てて初めてする登記の場合)
    まず、住宅用家屋としての要件があります。
    ・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に新築した家屋又は取得した建築後使用されたことのない家屋であること
    ・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
    ・当該家屋の床面積が50u以上であること
    ・区分建物(マンションと思ってください)については、耐火建築物、準耐火建築物、又は一団の土地に集合的に建設された家屋で準耐火建築物に準ずる耐火性能を有するものとして国土交通大臣の定める基準に適合するものであること

    次に手続き要件として
    ・上記の住宅用家屋の要件について、市町村長等の証明を受けたものであること
    ・当該住宅用家屋の新築又は取得後1年以内に登記を受けることがあります。

    これらの要件を満たすと、住宅用家屋の保存登記については、登録免許税が不動産価額の0.4%から0.15%に軽減します。

  2. 住宅用家屋の所有権の移転の登記(既に保存登記がされている場合)
    住宅用家屋として、以下の要件があります。
    (ア)建築後使用されたことのない住宅用家屋の場合
      ・取得原因が「売買」「競売」であるもの
      ・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に新築した家屋
       又は取得した建築後使用されたことのない家屋であること
      ・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
      ・当該家屋の床面積が50u以上であること
      ・区分建物については、耐火建築物、準耐火建築物、又は一団の土地に
       集合的に建設された家屋で準耐火建築物に準ずる耐火性能を有するも
       のとして国土交通大臣の定める基準に適合するものであること
    (イ)建築後使用されたことのある住宅用家屋の場合
      ・取得原因が「売買」「競売」であるもの
      ・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に取得した家屋
       であること
      ・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
      ・当該家屋の床面積が50u以上であること
      ・取得の日以前20年(構造によっては25年の場合もあります)以内に建築さ
       れた家屋であること
      ・区分建物については、耐火建築物又は準耐火建築物であること

    手続き要件は@と同じです。
    これらの要件を満たすと、住宅用家屋の移転登記については、登録免許税が不動産価額の2%から0.3%に軽減します。

  3. 住宅取得資金の貸付け等の抵当権設定登記
    住宅用家屋として、以下の要件があります。
    (ア)家屋が新築の場合
      ・個人が昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に取得又は増築
       した家屋であること
      ・個人が自己の居住の用に供する家屋であること
    (イ)建築後使用されたことのない家屋の取得の場合
      ・@と同じ
    (ウ)建築後使用されたことのある家屋の取得の場合
      ・Aと同じ
    手続き要件は@と同じです。
    これらの要件を満たすと、家屋の新築若しくは増築又は取得のための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記については、登録免許税が不動産価額の0.4%から0.1%に軽減します。

Q 個人の住宅の用に供する家屋とは、どのようなものなのでしょうか?

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個人の住宅の用に供する家屋とは、その家屋を新築又は取得した個人が居住の用に供する専用住宅家屋をいいます。ですので、店舗用住宅、事務所併用住宅のような家屋は、これに該当しません。

しかし、その家屋の床面積の90%を超える部分が住宅である店舗併用住宅、事務所併用住宅などの家屋は、専用住宅家屋に該当するものとして取り扱ってかまいません。90%を超えているかどうかについては、申請者が提出した図面等で判断することとされています。

Q 所有権移転登記の登記原因が贈与でも、軽減措置の適用がありますか?

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規定で、取得原因は「売買」「競売」の場合、とされていますので、登記原因が「贈与」「財産分与」「相続」その他無償名義であるものについては、軽減の適用がありません。

Q 土地を購入しましたが、登記をする前に売主が亡くなってしまいました。登記はどうすればいいのでしょうか?

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亡くなった売主の相続人全員を登記義務者として、所有権移転登記をします。注意しなければならないことは、相続人全員が登記義務者となるため、相続人全員分の書類が必要となることです。

Q 土地を売却しましたが、登記をする前に買主が亡くなってしまいました。登記はどうすればいいのでしょうか?

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売主を登記義務者、亡くなった買主の相続人を登記権利者として、死亡者名義で所有権移転登記をします。この場合、登記権利者の相続人が数名いる場合には、上記質問とは異なり、そのうちの一人から申請することができます。

Q 登記名義人が一人だったのに、間違って二人にしてしまいました。登記はどうすればいいのでしょうか?

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実際にあり得るのかと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、AがCから土地を購入し、間違ってAB共有名義で所有権の移転登記をしてしまい、これをA単有名義にしたいという場合は、所有権の更正登記をします。更正登記とは、登記申請時に、錯誤や遺漏により申請内容と事実関係が異なる(事実関係と不一致があった)にもかかわらず、そのまま登記された場合に、登記事項を事実関係に一致させるためになされる登記のことです。所有者の住所の記載違いの場合の更正等がよくあります。

更正登記は、登記権利者をA、登記義務者をBCとして行います。注意しなければならないのは、前所有者のCも登記義務者となる点です。なぜなら、AB共有名義をA単独に更正するということは、当初のCとABの契約に錯誤があったとみるからです。ですので、再度、前所有者Cの書類が必要となります。

なお、AB共有名義の登記をD単独に更正する登記はできません。登記の前後で、登記の同一性がないためです。

Q 抵当権という担保権をよく聞くのですが、抵当権とはどういったものなのでしょうか?

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金銭等を貸し付けた債権者が、担保として不動産に設定する担保権の一つです。

万が一、債務不履行の場合には、その不動産を競売にかけて売却し、その代金から優先的に弁済を受けることができます。質権とは違って引渡しを要しないために、所有者が抵当権成立後も引続き、使用・収益をすることができるというのが特徴です。

Q 借地権に抵当権を設定することはできますか?

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借地権とは、建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことをいいます。

地上権であれば、抵当権は設定できますが、賃借権には設定できません。

Q 一つの不動産に複数の抵当権を設定することはできますか?

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結論から言えば、抵当権は、一つの不動産に10個でも100個でも設定できます。

しかし、抵当権は、競売の際に、登記の順番によって配当の優先順位が決まりますので、後の抵当権者ほどメリットがなくなりますので、不動産の価値に見合わない数は意味がありません。一般的には1個もしくはあってもせいぜい2〜3個ぐらいしか見受けられません。

Q 弁済が終わったので抵当権設定登記を抹消したいのですが、登記はどうすればいいのでしょうか?

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抵当権者(銀行が多いでしょう)と不動産の所有者(登記名義人)の共同で登記申請します。

必要な書類としては

  1. 登記原因証明情報(弁済証書)
  2. 登記識別情報または登記済証
  3. 資格証明書(会社の登記事項証明書)
  4. 委任状(司法書士に依頼する場合)

があります。

なお、税金(登録免許税)として、不動産1個につき1,000円が必要です。

Q 土地に明治の頃の古い抵当権設定登記があり、これを抹消したいのですが登記はどうすればいいのでしょうか?

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上記で述べたように、抵当権設定登記の抹消登記は、原則として、抵当権利者と土地の所有者(登記名義人)が共同して行わなければなりません。ですので、両者でお話合いができれば、抹消は可能となります。

しかし、このような古い抵当権登記の場合には、抵当権者の行方が分からないことが多々あります。その場合には、債権の弁済期より20年を経過しており、債権額及びその利息・損害金の全額を供託すれば、所有者からの単独で行うことが認められていますので、抹消登記をすることが可能となります。ちなみに、昔の貸付け金額は一般的には何十円程度といった話ですので、全額といっても数百円〜数千円にしかならないと思いますので、ご安心ください。

Q 根(ね)抵当権という担保権を聞いたのですが、根抵当権とはどういったものなのでしょうか?

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根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保する抵当権のことです。

もう少し具体的に説明をします。ある家電販売店Y電機は、メーカS社から製品を継続的に供給してもらい、販売をしています。製品の代金は、製品を受け取るたびに代金を支払うのではなく、一般的には一定期間毎(月末)に一括して支払うことが多いのですが、S社はその取引代金債権を担保するため、店舗の土地・建物に抵当権を設定することにしました。もし、普通の抵当権なら代金債権が発生するごとに抵当権を設定し、弁済されるごとに抵当権を抹消するという手続きを繰り返さなければなりません。これでは非常に手間がかかり不便です。そこで、継続的に債権の発生・消滅が予定されている取引から生ずる債務を、最大限一定額(極度額)を定めて、その極度額の限度において取引債務を担保すると決めて設定する抵当権のことを根抵当権といいます。根抵当権は将来のある時点で残っている債務を担保することになり、非担保債権が特定していない点で、普通の抵当権と異なります。

このように根抵当権は非常に便利なので、取引業界では多く使われています。

Q どういったものが根被担保債権となるのでしょうか?

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被担保債権とは、担保される債権のことです。根抵当権は、債権者と債務者の取引から生ずる債権を担保するために利用されるため、取引とは関係ないものを担保することはできません。

根抵当権で担保される不特定債権(被担保債権)の範囲は、下記のようなものがあります。

  1. 債務者との特定の継続的取引から生ずる債権
    電機製品供給契約、リース取引契約、特約店販売契約
  2. 債務者との一定の種類の取引から生ずる債権
    手形割引取引、消費貸借取引、銀行取引、売買取引、請負取引
  3. 特定の原因に基づき、債務者との間に継続して生ずる債権
    酒税債権のような税債権、継続的に発生が予想される不法行為(工場の廃液による損害、鉱物の採掘による鉱害等)による将来の損害賠償債権
  4. 債務者との直接取引によらず取得する手形上もしくは小切手上の債権
  5. 特定債権
    年月日貸付金、年月日売買代金のような特定債権も@〜Cの不特定債権と合わせ債権の範囲とすれば可能

Q 根抵当権の譲渡とは何でしょうか? またどういった種類があるのでしょうか?

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根抵当権の譲渡とは、根抵当権の把握する枠支配権を絶対的に他に譲渡するものです。根抵当権の譲渡には、@全部譲渡、A分割譲渡、B一部譲渡の3種類があります。

例えば、根抵当権者をA(極度額1,000万円)、債務者をB、設定者(不動産の所有者で、債務者と同じ場合もあります)をC、受益者をXとすると、

   @全部譲渡
     → Xが極度額1,000万円の根抵当権の単独権利者となります。

   A分割譲渡
     → Aが3割をXに譲渡すると、Aが極度額700万円、Xが極度額300万円の
       同順位の根抵当権を取得します。

   B一部譲渡
     → AXが極度額1,000万円の根抵当権を共有します。
となります。

Q 根抵当権の分割譲渡で、同時に3つに分割できるのでしょうか?

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分割譲渡は、必ず2個に分割して譲渡しますので、同時に3つに分割譲渡することはできません。3つに分割するためには、まず2個に分割譲渡した後、再度分割譲渡することになります。

Q 根抵当権の債務者が亡くなったのですが、登記はどうすればいいのでしょうか?

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根抵当権設定登記がされている場合、まず相続を原因として、債務者変更の登記をしなければなりません。もし、相続開始後も債務を担保させたいのなら、その後、相続開始後6か月以内に、合意による変更の登記をしなければなりません。

なお、相続人が1人の場合でも合意の登記が必要です。

期間が定められており早めの手続きが必要となりますので、詳しくはお尋ねください。

Q 債務者の相続で6か月以内とありますが、その満了日が日曜日なのですがどうなるのでしょうか?

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もし、債務者が亡くなったのが、2月1日だったとしますと、6か月の満了日は、8月1日となります。その8月1日が日曜日だった場合、法務局はお休みなので登記できないことになります。そうすると、7月30日の金曜日までに登記をしないといけないのかと思われるかもしれません。しかし、そういった場合、満了日が行政機関の休日に当たるときは、行政機関の翌日をもってその期限とみなすと法で定められていますので、8月2日の月曜日まで延びることになります。

なお、月曜日が祭日であれば、その翌日の火曜日までとなります。